房地產業罕見多融資渠道收緊 樓市或將再迎降溫潮

發布時間: 2019-07-20 14:24:44 來源: 互聯網 欄目: 科技新聞 點擊:

嚴厲調控之下,難言避風港。 房地產行業正迎來罕見多種融資渠道收緊階段。融資代表著房企再生能力,在整體銷售難有大突破背景之下,部分房企或將面臨生存焦慮。 中原地產研究中

 嚴厲調控之下,難言避風港。

 
房地產行業正迎來罕見多種融資渠道收緊階段。融資代表著房企再生能力,在整體銷售難有大突破背景之下,部分房企或將面臨生存焦慮。
 
中原地產研究中心統計數據顯示,2019年是房地產政策最密集的年份。上半年,全國房地產調控政策高達251次,相比2018年上半年房地產的192次調控,同比上漲了31%。其中,上月單月,全國房地產調控政策次數高達46次,超過了5月份的41次。值得關注的是,在本輪調控政策中,房地產金融風險被頻繁提及。具體來看,5月,銀保監會發布通知表示,銀行、信托必須嚴格執行房地產宏觀調控政策;6月,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴(14.910,0.21,1.43%)論壇上表示,要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源;7月,監管層連續2次針對房地產信托及美元債發布政策。至此,房企融資各個渠道均受到不同程度的阻礙。
 
2018年,房企融資收緊政策還主要針對國內發債渠道,而到了2019年,監管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸至信托、海外融資等。
 
“目前來看不是掐斷而是收緊,融資收緊會加快行業的整合速度,對于高負債率房企來說存在更大挑戰。”58同城安居客房產研究院首席分析師張波表示。
 
罕見融資收緊
 
“目前,開發貸、房地產信托、內債外債和私募等融資渠道一致收緊,這在歷史上非常罕見。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向記者表示,此次調控之前,2018年11月到2019年4月,房企融資環境相對寬松,再往前追溯,2017年到2018年的前三季度,融資環境較為緊張,2016年前三季度融資環境非常寬松,很多房企都是在2016年大量發債。
 
今年5月份之前,監管部門早已發出預警信號。3月7日,粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款,原因包括“違規開展房地產業務”;3月22日,北方國際(8.530,0.03,0.35%)信托被天津銀保監局處罰,原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信托資金違規發放房地產貸款”;5月23日,中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。今年以來,各地銀保監局已對8家信托公司開出14張罰單,粵財信托、北方信托、百瑞信托、華信信托、中泰信托、華寶信托、浙金信托和中融信托被罰款金額合計超過1200萬元。
 
落實到具體政策上,5月17日,銀保監會下發的“23號文”被許多人認為是信托融資監管的開始,7月4日,銀保監會開始對部分信托公司窗口指導;7月6日銀保監會針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警,要求控制房地產信托業務增量和增速。
 
可見,近年來炙手可熱的房地產信托已經成為監管部門的重要盯防對象。根據信托業協會數據,截至2019年1季度末,投向房地產的信托資金余額2.81萬億元,占比14.75%,較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來,全國首套房平均貸款利率回落,商品房銷售有所回暖,房企新開工意愿增強,預計短期內房企的信托融資需求或難以降低。
 
境內融資渠道收緊時,境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。根據慧博投資的數據,在7月初問詢房地產信托融資將收緊后的一周內,約有15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美金的外債以備糧草。
 
然而,此次融資收緊政策中,海外融資這一渠道也沒能幸免。
 
7月12日,發改委發文要求,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,與此同時,房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。因此,境外融資渠道也將進一步收窄。
 
為何如此嚴厲?
 
對于融資政策收緊的原因,中原地產首席分析師張大偉認為,房地產市場必須穩定,而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險。所以在最近幾個月,針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。
 
楊紅旭也作出了類似的解釋。他表示,一方面,在“三大攻堅戰”中,“防范化解重大風險”居首位,即防范重大金融風險傳遞到房地產,這是一個總體要求。另一方面,今年二季度,部分城市出現“小陽春”,樓市“過熱”的現象引起了對融資面的額外收緊。
 
張波觀察到,2019年第一季度房企融資規模是最大的,融資環境也是最寬松的。目前房企融資環境再度收緊,他認為存在兩方面的原因,一方面是在“房住不炒”的大背景下,對于房企側強化監管,另一方面是對于房地產行業的產能的結構性調控,引導資金合理流向。“除了防風險外,這次針對于房地產的金融側調控有個很大的目的,即改變房地產結構性產能過剩的現狀,這需要通過金融收緊政策來實現。”張波表示。
 
那么,未來房企融資又將呈現怎樣的局面?
 
張宏偉認為,目前只是階段性收緊,未來融資環境仍具不確定性。
 
張波也表示,房地產及上下游行業對于國內經濟的帶動作用不容小覷,為保持國內房地產市場的穩定性,下半年即使對于房企融資的限制不放松,更為收緊的空間和可能性也相對較小。但不可忽視的是,對于現有負債率過高且規模化過于“激進”房企的融資監管會有所加強。
 
“影響是立竿見影的,開發企業的拿地量已經開始在減少了。下半年,房企在部分城市的促銷和降價也會增加,樓市的溫度相比上半年會明顯降低。”楊紅旭表示。
 
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